Patrik Roos på Vanna Capital gästbloggar på Anderberg Media.
Hej, hoppas ni har haft en bra sommar hittills!
Thomas ombad mig att ge min personliga syn på fastighetsmarknaden inför hösten. Observera dock att nedanstående ej är investeringsråd utan endast mina personliga åsikter, som ej nödvändigtvis sammanfaller med VCs officiella uppfattning.
Vi har sett ett ökat antal affärer inom bostäder, äldreboenden och logistik under försommaren. Inget ovanligt i sig innan semestrarna. Däremot har prisnivåerna tydligt justerats nedåt i de större affärer som gjorts under de senaste två veckorna.
Sannolikt kommer den utvecklingen sätta tonen i höst. Den största påverkan kommer då antagligen ske inom bostäder. Inom den sektorn har många/de flesta fastighetsbolag fortfarande relativt höga bokförda värden i förhållande till de prisnivåer där avslut nyligen gjorts. Då hyresnivåerna är reglerade och ej medger kompensation för de byggkostnads- och räntehöjningar som skett under de senaste 12 månaderna, har det resulterat i att bostadsproducenter och investerare haft svårt att mötas avseende pris. Säljarna verkar nu i viss mån börja acceptera lägre priser och realisering av förluster i förhållande till bokförda värden. Denna prisjusteringsprocess kan förväntas fortsätta under hösten såvida inte ränteswapkurvan snabbt prisas om ordentligt för lägre räntor.
De lägre priser i förhållande till bokförda värden som meddelats under försommaren kommer främst påverka fastighetsvärden i den fysiska direktmarknaden nedåt. Särskilt på bostäder. Ej att förväxla med noterade bostadsfastighetsbolags aktiekurser, där detta redan diskonterats i prissättningen och vi tvärtom skulle kunna se en mer positiv reaktion i dessa börskurser, allt annat lika.
Räntenivån framöver utgör en nyckelfaktor avseende omfattningen på finansierings- och kreditriskproblematiken. Hittills har ekonom- och affärsvärldskonsensus varit att vi relativt snart (2024) erhåller lägre marknadsräntor. Förhoppningsvis blir det så. Men, ränteswapmarknaden prisar inte in någon räntesänkning från nuvarande nivåer de närmaste 3 åren, trots en inverterad räntekurva. Detta skulle kunna väga ytterligare på fastighetsmarknaden generellt. Risk för att byggrättspriser och byggmarginaler hamnar under fortsatt press till hösten.
Vad skulle kunna leda till en mer positiv utveckling?
– Konsolidering och stabilisering av fastighetsmarknaden med hjälp av kapitalstarka aktörer. Har skett och accelererat de senaste veckorna. De större strukturella köpare som nu klivit in medför stabilitet och kapacitet att kunna skjuta till kapital för att utveckla fastigheter framöver. Även i tuffare ekonomiska tider. I detta finns självklart även möjligheter för byggbolag. Här bör det finnas utrymme för både inhemska såväl som internationella aktörer att kliva in. För internationella opportunistiska aktörer skulle det kunna locka med lägre fastighetspriser, svagare krona och en uppfattning om lägre räntor i linje med konsensus jag nämnde ovan.
– En kraftigare nedgång i inflationen än förväntat. PPI, PMI och KPI har rört sig nedåt i många Europeiska länder och USA den senaste tiden och har fått vissa att proklamera att deflationen snart gör sitt återinträde. Skulle kunna tvinga centralbanker till snabba räntesänkningar.
– Uteblivna större /uteblivna energiprisökningar (inkl fasta avgifter) under hösten och vintern.
– Valutan. SEK står nu på rekordlåga nivåer mot EUR och USD. Positivt för att mildra BNP fallet men negativt ur ett kostnadsutvecklings perspektiv för tex byggvaror som importeras. De planerade kronköp Riksgälden annonserat under hösten för att rebalansera sin valutaportfölj, vettiga policy förändringar från regeringen, skulle kunna skapa möjligheter för SEK att stärkas framöver, vilket i sin tur skulle kunna reducera byggkostnaderna för importerade byggvaror. Därutöver påverkar även andra centralbankers(tex FED, ECB) ränteutveckling SEK.
Inflationsutsikter?
Negativt:
– Jag tror att vi kommer se volatila inflations siffror framöver. PPI störtdyker just nu i många Europeiska länder. PMI, KPI rör sig nedåt. Men,,, kärnKPI har hittills mer eller mindre stått emot. Bidrar till en trögare nedgång för inflationen.
– Energifrågan: Tyvärr bidrar inte intermittenta energikällor till att reducera inflation. Tvärtom framstår de tyvärr som strukturellt stagflationsdrivande. Dvs, de genererar strukturellt högre totala (inkl fasta avgifter) energikostnader över tid, vilket skapar lägre tillväxt och högre inflation, dvs stagflation. Ju mer de expanderar, desto starkare stagflationsimpuls.
– Nya regler från EU avseende energi och återställning av Natur inom EU.
Positivt:
– Det nya kapital som kommit in som nya, kapitalstarka ägare. Skapar positiva kedjeeffekter för byggindustrin när det ser som mörkast ut. Väsentligt att utländska investerare fortsatt betraktar Sverige som en attraktiv investeringsdestination. Då kan nuvarande situation ses som en möjlighet.
– Högre hyresmöjligheter för bostäder. Den ventil som krävs för att få igång byggandet av bostäder. Min gissning är att regeringen kommer underlätta hyreshöjningar för fastigheter med presumtionshyror i nyproducerade hyresbostäder. Dessa möjligheter är fn kraftigt reducerade med en begränsing på 50% mot övriga fastighetsbeståndet.
– Det kan förväntas att åtgärder vidtas för att stabilisera och underlätta nyproduktion. Dock har det indikerats från Regeringshåll att det då sannolikt sker utan större tillskjutande av skattemedel.
Vad kan företagare själva göra? Vad kan göras för att hantera den ökade osäkerheten framöver?
– En rimlig och vettig åtgärd är ökad fokus på riskhantering. Dvs, olika åtgärder för att hantera och reducera de finansiella risker som uppstår direkt och indirekt ur exponeringar från kärnverksamheten.
– Ränterisker, valutarisker, risker med byggmaterialpriser, övriga produktionskostnader, energi, effektivisering av produktion, ev tillämpning av AI, personal etc. Ju mer man analyserar dessa områden, desto mer möjligheter kan man hitta för att stärka konkurrenskraften och reducera risken. Därmed risk minimeras med bibehållen alt ökad produktivitet; den riskjusterade avkastningen för företaget ökar.
Ha en fin sommar!
/Patrik
